USUCAPION

USUCAPION

Esa posesión deberá ser ostensible (pública, visible para el resto de las personas) y continua (ininterrumpida), según el artículo 1900 del Código Civil y Comercial. La usucapión es una forma de adquirir derechos reales tales como la propiedad a través de la posesión del bien durante un tiempo determinado por la ley.

La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo de adquirir derechos reales como el dominio (propiedad) por el transcurso de un determinado tiempo fijado en la ley, y con motivo de ejercer la posesión (poder de hecho) sobre el bien en cuestión.

Nace como forma de otorgar el beneficio a aquel que demuestra interés en ejercer ese derecho.

Según el tiempo requerido por la ley para poder ser declarada por el juez, se tratará de una prescripción adquisitiva breve o larga:

• La prescripción adquisitiva breve es aquella que se sustenta en un justo título y en la buena fe. Los bienes inmuebles deberán poseerse, al menos, durante diez años para poder solicitar la declaración de usucapión. El tiempo de la posesión se contará siempre desde el momento de la registración del justo título si la cosa fuere registrable (un auto, una casa, por ejemplo), según el artículo 1898 del Código Civil y Comercial.

• La prescripción adquisitiva larga tendrá lugar cuando no exista justo título o buena fe, y  hayan transcurrido veinte años de posesión.

¿Qué son el justo título y la buena fe?

En esencia es un contrato, no negocio, entre la partes que buscan trasladar el dominio, o un acto judicial que lo constituye, pero que por alguna deficiencia no alcanza a transferir o constituir el dominio como debe ser y se queda en un justo título.

Un ejemplo de justo título puede ser un contrato de compraventa de bien inmueble, donde la intención del vendedor fue vender y la del comprador fue comprar, pero que por una falencia del contrato no se materializó en la transferencia efectiva del dominio, siguiendo en poder de quien pretendió transferirlo.

Según el artículo 1902 Código Civil y Comercial, el justo título es aquel que pretende transmitir derechos reales que se ejercen por la posesión, y está dotado de las formalidades necesarias que exige la ley, cuando quien lo otorga no goza de la capacidad necesaria para hacerlo, o no está legitimado a ese efecto. Importa la apariencia de legitimidad.

Por su parte, la buena fe implica no conocer ni haber podido conocer la falta de derecho a la posesión. Para las cosas registrables, esta buena fe requiere un examen de la documentación y de las constancias registrables.

La sentencia que declara la usucapión

Cuando el juez declare que se ha producido la prescripción adquisitiva, deberá manifestar en la sentencia desde cuándo se es titular del derecho real. En la prescripción breve será desde el comienzo de la posesión, y en la larga desde el momento de la sentencia.